최근 몇 년간 한국 사회에서 가장 심각한 주거 문제 중 하나로 떠오른 전세사기. 특히 청년층과 사회초년생을 대상으로 한 조직적 전세사기 사건이 속속 드러나며 큰 충격을 주고 있습니다. 전세제도의 신뢰가 흔들리고 있는 지금, 전세사기를 어떻게 예방할 수 있을지 법적 대응과 실질적인 점검 방법을 중심으로 살펴보겠습니다.
부동산: 전세사기의 전형적 수법
전세사기의 대표적인 특징은 피해자들이 입주한 이후에야 문제를 인지하게 된다는 점입니다. 겉으로는 깔끔한 신축 빌라나 오피스텔, 시세보다 저렴한 전세가 매력적으로 보이지만, 실제로는 집주인이 대출로 집을 구매하고 세입자 전세금을 이용해 버티는 이른바 ‘깡통전세’ 구조가 대부분입니다. 전세사기범들은 시세보다 높은 전세가를 설정해 전세보증금을 최대한 끌어모은 후, 대출 상환 없이 잠적하거나 의도적으로 경매를 유도합니다. 피해자들은 보증금 대부분을 날리게 되고, 심지어 퇴거 명령까지 받는 경우도 많습니다. 특히 문제는 집주인이 한 명이 아닌 법인이나 바지 명의일 경우 더욱 복잡해집니다. 한 건물에 수십 명의 세입자가 한 명의 사기범에게 전세보증금을 빼앗긴 사례도 적지 않습니다. 건물 소유권 이전이 반복되며 책임 소재가 불분명해지고, 법적 대응도 장기화됩니다. 전세사기 피해자 대부분은 상대적으로 사회 경험이 적은 20~30대 청년층입니다. 부동산 계약 과정에 익숙하지 않거나, 등기부등본을 제대로 확인하지 않은 상태에서 계약을 맺는 경우가 많기 때문입니다. 따라서 전세 계약을 체결할 때에는 반드시 시세 조사, 등기부등본 확인, 확정일자 등록, 전세보증보험 가입 등의 절차를 거쳐야 하며, 전문가의 조언을 받는 것도 큰 도움이 됩니다.
금융법: 제도적 장치와 한계
전세사기 문제는 단순한 사기 사건을 넘어서 제도적 허점이 존재하는 구조적 문제로 지적되고 있습니다. 정부는 전세사기 방지를 위해 다양한 제도적 장치를 도입했지만, 실효성에 대한 논란도 여전합니다. 대표적으로는 ‘전세보증금 반환보증’ 제도가 있습니다. 주택도시보증공사(HUG)나 SGI서울보증 등에서 제공하는 이 제도는, 집주인이 전세금을 돌려주지 못할 경우 보증기관이 대신 지급해주는 구조입니다. 하지만 가입 요건이 까다롭거나 집주인의 동의가 필요한 경우가 많아 실제 활용률은 낮은 편입니다. 또한, 임대차 신고제, 계약갱신청구권, 전월세 신고제 등이 도입되었으나, 여전히 허위 계약, 대리인 계약, 법인 명의 등으로 피해를 막기에는 역부족이라는 비판이 존재합니다. 실제 전세사기 사건 발생 이후, 피해자들이 법적으로 구제받기까지 수년이 걸리는 사례도 많습니다. 금융기관의 역할도 중요합니다. 집주인의 채무 현황을 확인하지 않고 대출을 실행하거나, 대출금이 곧장 사기범 계좌로 흘러가는 구조는 근본적인 점검 체계의 부재를 의미합니다. 이에 따라 정부는 2024년 ‘전세사기 특별법’을 통해 피해자 구제 기금 조성, 공공임대 제공, 법률 지원 확대 등을 추진했으나, 실질적인 예방보다는 사후 처리 중심이라는 한계가 있습니다. 전세사기 예방을 위해서는 제도적 보완과 더불어 계약 당사자가 보다 경각심을 갖고 계약에 임할 수 있도록 금융·법률 교육도 병행되어야 합니다.
피해방지: 계약 전 확인 사항
전세사기를 예방하기 위한 가장 현실적인 방법은 계약 전 철저한 확인과 준비입니다. 첫째, 등기부등본 열람은 기본입니다. 등기부등본에서 소유자, 근저당권 설정 여부, 가압류 기록 등을 꼼꼼히 확인해야 하며, 대출이 많거나 여러 번 소유권이 변경된 건물은 피하는 것이 좋습니다. 둘째, 주변 시세 조사는 필수입니다. 너무 저렴한 전세가는 일단 의심해봐야 하며, 주변과 시세 차이가 10~20% 이상이라면 깡통전세일 가능성이 있습니다. 부동산 세무사나 공인중개사를 통해 객관적인 상담을 받는 것도 도움이 됩니다. 셋째, 전입신고 및 확정일자 등록은 세입자의 권리를 법적으로 보호받을 수 있는 중요한 절차입니다. 이를 통해 우선변제권을 확보할 수 있으며, 향후 문제가 생겼을 때 보다 유리한 위치에서 법적 대응이 가능합니다. 넷째, 전세보증보험 가입도 적극 고려해야 합니다. 특히 신축 빌라, 다세대주택, 법인 소유 건물 등에 계약할 경우 위험도가 높기 때문에 보증보험으로 보완하는 것이 바람직합니다. 마지막으로, 중개사무소의 신뢰도 확인도 중요합니다. 허위매물이나 불법 중개 행위는 아직도 빈번하게 일어나고 있기 때문에, 공인중개사 등록 여부와 실적, 이용자 후기를 참고해 안전한 중개인을 선택해야 합니다. 전세사기는 누구에게나 일어날 수 있는 현실적인 위협입니다. 작은 절차를 무시하지 않고, 꼼꼼히 점검하는 태도만이 내 전세보증금을 지킬 수 있는 가장 강력한 무기가 됩니다.
전세사기는 단순한 개인의 불운이 아니라 사회 전체가 함께 해결해야 할 구조적 문제입니다. 예방의 핵심은 정보와 경각심입니다. 꼼꼼한 계약, 법적 보호장치 활용, 제도 이해를 통해 스스로를 지키는 것이 무엇보다 중요합니다.